Die Vermietung von Immobilien ist für viele eine attraktive Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Doch neben den Einnahmen fallen auch diverse Ausgaben an, die steuerlich relevant sind. In Deutschland bietet das Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten, Kosten rund um vermietete Immobilien steuerlich abzusetzen und damit die Steuerlast zu senken. Käufer oder Vermieter sollten daher genau wissen, welche Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung Geltung finden und wie sie diese in der Steuererklärung optimal berücksichtigen können. Es reicht nicht nur, die Mieteinnahmen anzugeben. Vielmehr können auch Aufwendungen wie Zinsaufwendungen, Instandhaltungskosten oder Maklergebühren berücksichtigt werden. Mit dem richtigen Know-how lassen sich so erhebliche Steuervorteile erzielen, die den Ertrag steigern und die Investition attraktiver machen. Im Folgenden untersuchen wir die wichtigsten Absetzungsmöglichkeiten, geben praxisnahe Beispiele und zeigen, worauf Vermieter 2025 besonders achten sollten.
Abschreibung bei vermieteten Immobilien: Grundlagen und praktische Umsetzung
Eine der zentralen Möglichkeiten für Vermieter, die Kosten für eine vermietete Immobilie steuerlich geltend zu machen, ist die Abschreibung, häufig auch AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt. Dabei werden die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einer Immobilie über einen festgelegten Zeitraum verteilt. Für Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beträgt die lineare Abschreibungsdauer in der Regel 50 Jahre, was einem jährlichen Abschreibungsbetrag von 2 % entspricht.
Die Basis für die Abschreibung bilden die reinen Herstellungskosten oder der Kaufpreis abzüglich des Bodenwertes, da dieser nicht abnutzbar ist. Beispiel: Wenn Sie eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro kaufen und der Bodenanteil 60.000 Euro beträgt, können Sie jährlich 2 % von 240.000 Euro, also 4.800 Euro, steuerlich geltend machen.
Unterschiedliche Abschreibungsarten:
- Lineare Abschreibung: Jährlich gleichbleibender Betrag über 50 Jahre.
- Sonderabschreibungen: In bestimmten Fällen (z. B. Denkmalschutz, energetische Sanierung) können zusätzliche Abschreibungen möglich sein.
- Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AuA): Hier können spezielle Wertminderungen, etwa durch Schäden, schneller abgeschrieben werden.
Der Vorteil der Abschreibung liegt darin, dass sie die Werbungskosten erhöht und so die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindert. Steuerlich wirkt sich dies oft zu Gunsten des Vermieters aus, vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf. Wichtig ist zudem, dass modernisierende oder neubaubedingte Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf anfallen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Dann werden sie nicht sofort als Werbungskosten abgesetzt, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
Bei der Steuererklärung ist die Anlage V relevant, in der die Einnahmen und Ausgaben der Vermietung deklariert werden. Ein Beispiel: Herr Müller kaufte 2022 eine Wohnung für 250.000 Euro, davon 50.000 Euro Bodenwert. Zusätzlich investierte er innerhalb der folgenden drei Jahre 20.000 Euro in eine umfassende Modernisierung, bei der der Grenzwert der anschaffungsnahen Herstellungskosten erreicht wird. Die Abschreibungsbasis erhöht sich somit auf 220.000 Euro, was sich auf die jährliche AfA von 4.400 Euro bei 2 % linearem Abschreibung auswirkt.
Welche Werbungskosten können Vermieter zusätzlich absetzen?
Die Abschreibung ist ein bedeutender Faktor für die Steuerersparnis, aber nicht der einzige. Viele weitere Werbungskosten können Vermieter geltend machen, um ihre Steuerlast weiter zu reduzieren. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie entstehen.
Hier eine Liste gängiger und steuerlich anerkannter Werbungskosten:
- Zinsaufwendungen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden.
- Maklergebühren für den Immobilienkauf oder bei der Suche nach Mietern.
- Verwaltungskosten, wie Gebühren für Hausverwaltungen oder die Kosten für eigene Verwaltungsaufwendungen.
- Reisekosten, etwa die Fahrten zur Mietimmobilie zur Kontrolle oder zur Abwicklung von Vermietungsangelegenheiten.
- Gebäudeversicherung und weitere Versicherungen, die den Schutz der Immobilie sicherstellen.
- Hausnebenkosten, die nicht direkt auf den Mieter umgelegt werden können.
- Reparatur- und Instandhaltungskosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu halten.
- Kontoführungsgebühren des Immobilienkontos.
- Kosten für Immobilienanzeigen, um neue Mieter zu gewinnen.
Viele Vermieter unterschätzen die Bedeutung der Forderung von Werbungskosten. Alle Ausgaben müssen durch Belege nachgewiesen und korrekt angegeben werden. Die Finanzämter kontrollieren regelmäßig bei größeren Immobilienbesitzern und unterstützen Vermieter so bei der Steueroptimierung.
Zum Beispiel fallen bei Frau Schmidt für ihr Mehrfamilienhaus im Jahr 2024 folgende Werbungskosten an:
| Werbungskostenart | Betrag in Euro | Erklärung |
|---|---|---|
| Zinsaufwendungen | 5.200 | Bankdarlehen für Kauffinanzierung |
| Maklergebühren | 2.500 | Neuvermietung einer Wohnung |
| Reisekosten | 300 | Fahrten zur Immobilie |
| Verwaltungskosten | 1.200 | Gebühren für Hausverwaltung |
Instandhaltungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten: Steuerliche Unterschiede
Viele Vermieter sind unsicher, wie sie Ausgaben im Bereich der Instandhaltungskosten und der anschaffungsnahen Herstellungskosten steuerlich behandeln sollen. Der Unterschied ist entscheidend, denn während Instandhaltungskosten im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten absetzbar sind, werden anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Abschreibung verteilt.
Instandhaltungskosten umfassen Reparaturarbeiten, Wartungen und kleine Renovierungen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem guten Zustand zu erhalten, ohne sie wesentlich zu verbessern oder zu erweitern. Beispiele sind:
- Austausch kaputter Fenster.
- Reparatur der Heizungsanlage.
- Sanierung von Wasserschäden.
Diese Kosten können vollumfänglich im jeweiligen Steuerjahr als Werbungskosten angesetzt werden.
Anders verhält es sich bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hierunter fallen Modernisierungen oder Umbauten, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie vorgenommen werden und deren Kosten 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall werden die Ausgaben nicht sofort abgesetzt, sondern der Abschreibungsbasis hinzugefügt.
Beispiel: Herr Becker kaufte 2023 ein Haus für 400.000 Euro (ohne Bodenwert). Im Jahr 2024 investierte er 65.000 Euro in eine energetische Sanierung. Da dies mehr als 15 % der Anschaffungskosten (60.000 Euro) sind, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese werden in der AfA-Bemessungsgrundlage berücksichtigt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Die laufenden üblichen Reperaturkosten von 3.000 Euro pro Jahr kann er unmittelbar als Werbungskosten absetzen.
Ein klares Verständnis dieser Unterscheidung hilft, die Steuererklärung fachgerecht vorzubereiten und die optimale steuerliche Wirkung zu erzielen.
Nebenkosten, Verwaltung und weitere absetzbare Ausgaben im Detail
Neben den oben genannten Punkten gibt es weitere Kosten, die Vermieter von der Steuer absetzen können und sollten. Besonders relevant sind die sogenannten Nebenkosten sowie spezifische Verwaltungsaufwendungen.
Welche Nebenkosten können Vermieter absetzen?
Mieter zahlen häufig zusätzlich zur Kaltmiete sogenannte Nebenkosten, die Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister enthalten. Obwohl der Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegt, entstehen ihm selbst Ausgaben, die er steuerlich geltend machen kann – insbesondere die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten.
- Umlagefähige Nebenkosten: Kosten für Wasser, Heizung, Hausmeisterdienste.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten: Verwaltungskosten, Kosten für Müllentsorgung, Kosten für Reparaturen.
Alle diese Ausgaben können als Werbungskosten angesetzt werden, allerdings darf der vermieter nur die reinen Lohnkosten (ohne Mehrwertsteuer), Fahrtkosten, Maschinenkosten sowie Verbrauchsmaterial abziehen. Materialkosten und Verwaltungskosten sind nicht oder nur gering absetzbar.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind Verwaltungskosten, also Ausgaben für die eigene Organisation oder für externe Hausverwaltungen. Etwa Mietvertragskosten, Buchhaltung und andere administrative Aufgaben können steuerlich als Werbungskosten eingestuft werden.
Beispiel: Familie Meier zahlt jährlich 1.000 Euro Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Davon sind 700 Euro Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer. Diese 700 Euro können sie als Werbungskosten absetzen.
Ebenso dürfen Fahrtkosten zur Immobilie abgesetzt werden, allerdings nur eine einfache Fahrt pro Tag, ähnlich der Pendlerpauschale im Arbeitsleben. Bei Besichtigungen, Reparaturterminen oder jährlichen Abrechnungen summiert sich dies schnell zu einem relevanten Betrag.
| Kostenart | Absetzbarkeit | Beispiel |
|---|---|---|
| Hausnebenkosten | Abzug nur Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer möglich | Hausmeisterkosten |
| Verwaltungskosten | Volle Absetzbarkeit als Werbungskosten | Gebühren der Hausverwaltung |
| Fahrtkosten | Nur einfache Entfernung pro Tag anerkannt | Fahrt zum Mietobjekt |
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Praxisbeispiele und Tipps zur optimalen Steuererklärung von Mietimmobilien
Die Praxis zeigt immer wieder, dass viele Vermieter nicht alle absetzbaren Kosten korrekt angeben oder gar Einnahmen unvollständig melden. Das Finanzamt führt regelmäßige Kontrollen durch, um die Richtigkeit der angegebenen Mieteinnahmen und Werbungskosten zu überprüfen. Deshalb ist es besonders wichtig, die Steuererklärung sorgfältig und vollständig auszufüllen.
Tipps für Vermieter, um Steuervorteile optimal zu nutzen:
- Sorgfältige Dokumentation: Alle Belege und Rechnungen systematisch sammeln und aufbewahren.
- Fahrtenbuch führen: Gerade bei häufigen Besichtigungen oder Reparaturfahrten, um Reisekosten richtig zu berechnen.
- Trennung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Wichtig für die korrekte steuerliche Behandlung.
- Werbungskosten voll ausschöpfen: Von Maklergebühren über Kontoführung bis hin zu Versicherungen.
- Beratung durch Steuerexperten: Besonders bei größeren Immobilienportfolios lohnt sich ein Steuerberater, um alle Steuervorteile zu nutzen und Fehler zu vermeiden.
Beispiel: Herr Koch aus Berlin konnte durch eine genaue Auflistung seiner Werbungskosten – darunter Zinsaufwendungen, Fahrtkosten von 500 Euro und Maklergebühren – seine Steuerlast um mehrere Tausend Euro senken. Besonders in Kombination mit der Abschreibung wirkt sich dies deutlich auf den Nettoertrag aus.
Die Anlage V in der Steuererklärung ist das zentrale Dokument, in dem Vermieter ihre Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben angeben. Mieterträge und Kosten werden gegenübergestellt, um den steuerpflichtigen Überschuss zu ermitteln. Falls die Werbungskosten höher als die Einnahmen sind, entsteht ein sogenannter vortragsfähiger Verlust, der andere Einkünfte entlasten kann.
Häufige Fehler bei der Steuererklärung von Vermietern
- Unvollständige oder fehlende Angaben zu Nebenkosten.
- Keine Berücksichtigung der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei Schadensfällen.
- Falsche Einordnung von Modernisierungs- und Reparaturkosten.
- Fehlende oder unzureichende Belege.
Ein bewusster und informierter Umgang mit steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten schützt vor Nachzahlungen und Strafen und steigert den wirtschaftlichen Erfolg aus vermieteten Immobilien nachhaltig.
FAQ zu Absetzungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien
Welche Kosten können Vermieter steuerlich absetzen?
Grundsätzlich können alle Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten angesetzt werden. Dazu zählen Zinsaufwendungen, Instandhaltungskosten, Maklergebühren, Verwaltungskosten, Fahrtkosten und Abschreibungen.
Wie funktioniert die Abschreibung bei vermieteten Immobilien?
Die Anschaffungskosten der Immobilie abzüglich des Bodenwertes werden über die Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abgeschrieben, was jährlich 2 % der Kosten entspricht.
Kann ich Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie absetzen?
Ja, allerdings wird nur die einfache Entfernung pro Tag anerkannt, genau wie bei der Pendlerpauschale im Arbeitsleben.
Sind Renovierungs- und Modernisierungskosten sofort absetzbar?
Renovierungs- und Instandhaltungskosten können sofort angesetzt werden. Modernisierungen, die anschaffungsnahe Herstellungskosten überschreiten, werden hingegen über die Abschreibung verteilt.
Wie trage ich die Einnahmen und Ausgaben in der Steuererklärung ein?
Vermieter müssen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Anlage V der Einkommensteuererklärung ausfüllen. Dort werden Mieteinnahmen und Werbungskosten dokumentiert.
